STJ suspende processos sobre Airbnb em condomínios

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão, em todo o país, de processos individuais e coletivos que discutem se a cláusula de destinação residencial na convenção de condomínio já basta para impedir a locação de curta temporada por plataformas como o Airbnb, ou se seria preciso uma proibição expressa e específica para esse tipo de locação.

Dois recursos viram um só precedente para todo o país

A decisão veio da afetação dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, relatados pelo ministro Raul Araújo, que serão julgados sob o rito dos recursos repetitivos — agora identificados como Tema 1.443. Ao propor essa afetação, o ministro destacou que fixar uma tese sob esse rito contribui para dar mais segurança e coerência à solução de processos parecidos, já que o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil obriga juízes e tribunais a observar, em suas decisões, as teses já firmadas em recursos repetitivos.

Raul Araújo também reforçou o caráter repetitivo da controvérsia: a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) do próprio STJ já identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos tratando exatamente desse tema dentro do tribunal.

O tribunal já havia se posicionado — mas sem efeito vinculante

Em seu voto, o relator lembrou que essa discussão não é nova dentro do STJ: já havia sido analisada pelas duas turmas especializadas em direito privado. Mais especificamente, ao julgar o REsp 2.121.055, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, em maio deste ano, a própria Segunda Seção — que reúne a Terceira e a Quarta Turmas — já havia consolidado, por 5 votos a 4, o entendimento de que a convenção condominial não precisa proibir expressamente a locação por curta temporada: basta que ela estabeleça destinação exclusivamente residencial para as unidades, já que a exploração econômica reiterada e profissional através de plataformas como o Airbnb é considerada incompatível com essa finalidade.

Naquele julgamento, ficou definido que qualquer autorização para esse tipo de locação depende de deliberação em assembleia, aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos — não apenas dos presentes na reunião, mas do total de proprietários do condomínio. A base legal usada foram os artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil: o primeiro exige que cada condômino dê ao próprio imóvel a mesma destinação da edificação como um todo; o segundo determina que qualquer mudança dessa destinação exige exatamente esse quórum de dois terços.

Havia, porém, um problema técnico nessa decisão anterior: por não ter sido proferida sob o rito dos recursos repetitivos, ela não se enquadrava em nenhuma das hipóteses do artigo 927 do CPC — não era súmula vinculante, nem julgamento de repercussão geral, nem tese repetitiva. Funcionava como jurisprudência persuasiva, mas sem força vinculante automática sobre todos os demais tribunais do país.

“A controvérsia apresentada, uma vez decidida em precedente qualificado, terá o condão de possibilitar a formação de um precedente judicial dotado de segurança jurídica, evitando-se, com isso, que eventuais recursos interpostos nas causas originárias possam ser decididos de forma distinta”, declarou o ministro Raul Araújo.

Como funciona o julgamento por amostragem

O CPC regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o chamado julgamento por amostragem: a seleção de recursos especiais que tratam de controvérsias idênticas, escolhidos para representar todos os demais casos parecidos que tramitam pelo país. Ao afetar um processo — encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos —, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem, evitando decisões divergentes sobre a mesma questão jurídica.

Essa possibilidade de aplicar o mesmo entendimento a diversos processos gera economia de tempo e maior segurança jurídica. No site do STJ é possível consultar todos os temas já afetados, a abrangência de cada decisão de sobrestamento, e as teses jurídicas efetivamente firmadas em cada julgamento.

Para entender os termos

• Recurso repetitivo (art. 1.036, CPC): mecanismo que seleciona recursos representativos de uma controvérsia repetida em múltiplos processos, para fixar uma tese única, aplicável obrigatoriamente a todos os casos semelhantes.
• Afetação: ato pelo qual um tribunal decide submeter determinado recurso ao rito dos repetitivos, suspendendo os demais processos sobre o mesmo tema até a decisão final.
• Art. 1.351, CC: dispositivo que exige aprovação de dois terços dos condôminos, em assembleia, para qualquer mudança na destinação de um edifício ou de uma unidade autônoma.
• Jurisprudência persuasiva: entendimento já firmado por um tribunal, mas sem força vinculante automática sobre as demais instâncias — diferente das teses fixadas em repetitivos, súmulas vinculantes ou repercussão geral.

Por que isso importa

O detalhe mais revelador dessa afetação é justamente o que ela corrige: o entendimento sobre Airbnb em condomínios já existia desde maio, decidido pela própria Segunda Seção do STJ — mas, por não ter nascido sob o rito dos repetitivos, seguia sendo apenas jurisprudência persuasiva, sem obrigar automaticamente todos os tribunais estaduais e turmas recursais do país a decidir da mesma forma. Na prática, isso significava que dois condôminos em situações idênticas, em comarcas diferentes, ainda poderiam receber respostas jurídicas opostas, dependendo unicamente de qual juiz analisasse o caso.

Ao afetar o Tema 1.443 sob o rito dos repetitivos, o STJ fecha exatamente essa brecha: transforma um entendimento já consolidado, mas ainda frágil do ponto de vista da vinculação, numa tese de observância obrigatória por força do artigo 927 do CPC. Para o síndico que já vinha se apoiando na decisão de maio para negar locações não autorizadas, e para o proprietário que buscava contestar essa mesma decisão, a suspensão nacional significa aguardar — mas aguardar por uma resposta que, dessa vez, deverá valer de forma uniforme, sem margem para interpretações divergentes entre um tribunal e outro.

Fonte: SJT

Da redação, postado em 17 de setembro de 2026, às 16h49. Matéria revisado pelo Editor André Luiz Guimarães, revisão jurídica da Dra. Mariana Rodrigues Valle Guimarães, inscrita na OAB/RJ 205702.

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