Ninguém é obrigado a manter o imóvel com os irmãos para sempre. Sem acordo, a Justiça pode autorizar a venda e dividir o valor.
Por André Luiz Guimarães, editor | Revisão jurídica: Dra. Mariana Rodrigues Valle Guimarães, OAB/RJ 205.702
Publicado em 16 de outubro de 2026, às 22h25
Resposta curta: um herdeiro sozinho não consegue impedir para sempre a venda de um imóvel herdado. Enquanto o inventário corre, a venda depende de autorização do juiz. Depois da partilha, se a casa ficar em nome de todos, qualquer herdeiro pode pedir a extinção do condomínio, e o imóvel pode ser vendido judicialmente, com o dinheiro dividido conforme a parte de cada um. Os outros herdeiros têm preferência para comprar a parte de quem quer vender.
Os pais morreram e deixaram uma casa para os três filhos. Dois querem vender e dividir o dinheiro. O terceiro, que mora no imóvel há anos, se recusa a assinar qualquer coisa. Os outros dois podem vender sem ele?
Por que isso importa
O imóvel da família costuma ser o principal bem da herança e também o principal motivo de briga entre irmãos. Sem acordo, a casa fica parada, os impostos e as despesas se acumulam, o imóvel se desvaloriza e, muitas vezes, só um herdeiro aproveita o bem que é de todos.
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O que diz a lei
- Herança é de todos até a partilha: com a morte, a herança passa imediatamente aos herdeiros (art. 1.784 do Código Civil), mas como um todo indivisível. Até a partilha, cada herdeiro tem uma fração do conjunto, e não um cômodo ou um bem específico, e as regras são as do condomínio (art. 1.791 do Código Civil).
- Venda durante o inventário: um herdeiro não pode vender sozinho um bem específico da herança sem autorização do juiz (art. 1.793, §§ 2º e 3º, do Código Civil). No inventário judicial, o inventariante pode vender bens com autorização judicial, depois de ouvidos os interessados (art. 619, I, do Código de Processo Civil, o CPC).
- Bem que não dá para dividir: se o imóvel não puder ser dividido e não couber inteiro na parte de um herdeiro, ele pode ser disputado entre os interessados ou vendido judicialmente, com o valor partilhado (art. 649 do CPC).
- Ninguém é obrigado a ficar em condomínio: depois da partilha, qualquer condômino pode, a qualquer tempo, exigir a divisão do bem (art. 1.320 do Código Civil). Se a coisa for indivisível e os donos não chegarem a um acordo, ela será vendida e o valor repartido, com preferência para os próprios condôminos na compra (art. 1.322 do Código Civil). O pedido é feito por meio da ação de alienação judicial (art. 730 do CPC).
- Preferência dos irmãos: quem quiser vender sua parte da herança a um estranho precisa oferecê-la antes aos coerdeiros, nas mesmas condições (art. 1.794 do Código Civil). O coerdeiro que não foi avisado pode depositar o preço e ficar com a parte vendida, no prazo de 180 dias (art. 1.795 do Código Civil).
Os caminhos possíveis
- Acordo: um herdeiro compra a parte dos outros, ou todos vendem juntos e dividem o valor. É o caminho mais rápido e barato.
- Venda autorizada no inventário: o juiz autoriza a venda e o dinheiro entra no inventário para ser partilhado.
- Partilha com compensação: a casa fica com um herdeiro, que paga aos outros a diferença em dinheiro ou recebe menos de outros bens.
- Extinção do condomínio: depois da partilha, quem quer vender pede ao juiz a venda judicial do imóvel. Os coerdeiros têm preferência para comprar em igualdade de condições.
E o herdeiro que mora na casa?
Quem usa sozinho o imóvel de todos deve aos demais os frutos que retirou dele (art. 1.319 do Código Civil). Na prática, os outros herdeiros podem pedir uma indenização equivalente a um aluguel proporcional à parte de cada um, em geral a partir do momento em que o ocupante é notificado ou citado. [VERIFICAR: precedente do STJ com número de processo sobre o termo inicial da indenização]
Há uma exceção importante: se o falecido deixou cônjuge ou companheiro e aquele era o único imóvel residencial da família, o viúvo ou a viúva tem direito real de habitação, ou seja, pode continuar morando ali enquanto viver, sem pagar aluguel aos herdeiros (art. 1.831 do Código Civil). Nesse caso, a venda fica muito mais difícil.
Cuidado também com o tempo: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já admitiu que um herdeiro que ocupa sozinho o imóvel por longo período, como se fosse o único dono e sem oposição dos demais, pode pedir a usucapião.
Passo a passo
- Abra o inventário, judicial ou em cartório, se ainda não foi aberto. Em cartório, é preciso que todos estejam de acordo.
- Peça uma avaliação do imóvel e tente uma proposta de acordo: venda conjunta ou compra da parte dos outros.
- Se o impasse continuar, peça ao juiz do inventário autorização para vender o imóvel ou para fazer a partilha com compensação.
- Se o imóvel já foi partilhado em condomínio, proponha a ação de extinção de condomínio com venda judicial.
- Se um herdeiro estiver morando sozinho no imóvel, notifique-o formalmente e avalie com um advogado o pedido de indenização pelo uso.
Para entender os termos
- Inventário: procedimento que levanta os bens, as dívidas e os herdeiros de quem morreu, para fazer a partilha.
- Partilha: divisão dos bens da herança entre os herdeiros.
- Condomínio: situação em que um mesmo bem pertence a mais de uma pessoa.
- Inventariante: pessoa que administra a herança durante o inventário.
- Alienação judicial: venda de um bem determinada e conduzida pela Justiça.
- Direito real de habitação: direito do cônjuge ou companheiro sobrevivente de continuar morando no imóvel da família.
Guarde isto: nenhum herdeiro é obrigado a manter o imóvel em conjunto para sempre. Sem acordo, a Justiça pode mandar vender e dividir o valor, e quem mora sozinho na casa pode ter de indenizar os demais.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica para o seu caso.
