A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que um condomínio irregular pode, sim, cobrar taxas de manutenção de um morador — desde que ele tenha concordado por escrito com a cobrança. Parece um detalhe técnico, mas essa distinção separa quem paga de quem não paga em milhares de loteamentos país afora que nunca chegaram a ser regularizados.
O caso começou quando um condomínio erguido sobre um parcelamento irregular do solo entrou na Justiça para cobrar de uma proprietária cerca de cinco anos de cotas atrasadas. Em primeira instância, o pedido foi rejeitado. Mas o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reverteu a decisão: havia um documento assinado pela própria dona do imóvel concordando com as taxas, e isso, para o TJDFT, mudava tudo.
A condômina recorreu ao STJ alegando que o tribunal local havia ignorado dois entendimentos importantes — o Tema 492 do Supremo e o Tema 882 do próprio STJ. Ela lembrou ainda que, em um processo anterior envolvendo as mesmas partes (REsp 1.738.721), já havia sido reconhecido que ela nem sequer integrava o quadro associativo da entidade nem havia aderido à cobrança. Por fim, criticou o que considerou um erro conceitual do tribunal de origem: tratar um loteamento ainda em regularização como se fosse um condomínio edilício de verdade.
O STJ separou o que parecia igual
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foi direto ao ponto que costuma escapar do debate público sobre jurisprudência: precedente não é fórmula que se aplica automaticamente a qualquer caso parecido. É preciso verificar se os fatos batem. E, segundo ele, o TJDFT fez esse exercício de distinção — o chamado distinguishing — corretamente.
O ministro explicou que os precedentes invocados pela condômina existem para proteger quem nunca concordou em bancar a manutenção de uma associação de moradores disfarçada de condomínio. É uma proteção pensada para o morador que foi pego de surpresa, cobrado por algo a que jamais aderiu. Só que não era esse o cenário dos autos: aqui houve concordância voluntária e documentada. E consentimento, ao que tudo indica, ainda pesa mais do que a informalidade do empreendimento.
Coisa julgada não é escudo permanente
O relator também rejeitou o argumento de que a decisão anterior — aquela que livrou a condômina da cobrança no passado — deveria valer para sempre. As partes eram as mesmas, é verdade, mas a causa da nova cobrança era outra: um período diferente, fatos diferentes, e mudanças na legislação que incidiram sobre o caso.
“Se a nova ação de cobrança se refere a uma dívida constituída em período posterior, cujo pagamento é pleiteado com base em novos fatos, bem como em alterações ocorridas na legislação aplicável, a coisa julgada formada naquele julgamento não constitui nenhum obstáculo para a obtenção de um novo pronunciamento judicial”, registrou o ministro.
Na prática, o STJ deixou claro qual foi o fio condutor de todo o julgamento: quando existe assunção voluntária da dívida, a vontade manifestada pelo proprietário se sobrepõe à tese de que ele estaria desobrigado por não pertencer formalmente a uma associação. “Demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa”, concluiu Villas Bôas Cueva.
Para entender os termos
- Condomínio irregular: empreendimento organizado como condomínio, mas erguido sobre um parcelamento do solo que nunca foi formalmente regularizado perante o poder público.
- Distinguishing: técnica pela qual um tribunal reconhece que um precedente não se aplica ao caso concreto, por haver diferenças relevantes nos fatos que o sustentam.
- Coisa julgada: efeito que torna uma decisão judicial definitiva e, em regra, imutável — mas que não impede uma nova ação quando a causa de pedir é outra.
- Autonomia da vontade: princípio segundo o qual a manifestação livre e consciente de uma pessoa — como assinar um documento concordando com uma cobrança — gera efeitos jurídicos vinculantes.
Por que isso importa
Fica um alerta que ultrapassa esse caso específico. Em condomínios e loteamentos irregulares — realidade comum em boa parte do país — a linha entre “eu concordei” e “eu fui incluído sem saber” costuma ser tênue, e normalmente é o morador que assina documentos sem medir as consequências jurídicas de longo prazo. O STJ reforça, mais uma vez, que a palavra escrita pesa mais do que a informalidade do empreendimento — um lembrete de que vale a pena ler com atenção qualquer papel antes de assinar, porque depois será a assinatura, e não a regularidade do condomínio, que vai decidir o processo.
Leia a decisão completa no REsp 1.968.030.
Da redação, postado em 27 de agosto de 2026. Matéria revisada pelo editor André L. Guimarães. Revisão jurídica realizada pela equipe da Dra. Mariana Rodrigues Valle Guimarães, inscrita no OAB/RJ 205702.
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