Herdeiro que mora sozinho no imóvel pode ter de pagar aluguel aos irmãos. Veja as regras e as saídas para destravar o inventário.
Por Dr. João Duarte Silveira Medeiros de Vasconcellos, advogado, OAB/RJ 143.105
Publicado em 09 de outubro de 2026, às 21h44.
Resposta curta: pode dever, sim. O herdeiro que ocupa sozinho o imóvel da herança deve pagar aos demais um valor proporcional ao aluguel, a partir do momento em que eles se opõem formalmente a esse uso. A exceção é o viúvo ou a viúva com direito real de habitação, que pode continuar morando no imóvel sem pagar.
Três irmãos herdam a casa dos pais. Um deles já morava ali e continua no imóvel depois do enterro. Os outros dois querem vender, ele se recusa, o IPTU se acumula e o inventário nem foi aberto.
Anos depois, a casa vale menos, as dívidas cresceram e os irmãos já não se falam.
Por que isso importa
Enquanto a herança não é dividida, o patrimônio é de todos e de ninguém ao mesmo tempo. Cada ano de impasse soma impostos, multas, dívidas e desgaste, e o prejuízo recai sobre todos os herdeiros.
O que diz a lei
Com a morte, a herança passa imediatamente a todos os herdeiros, como um conjunto único, até a partilha (arts. 1.784 e 1.791 do Código Civil). Na prática, os irmãos se tornam condôminos, ou seja, coproprietários de cada bem.
As regras centrais são estas:
- Prazo do inventário: deve ser aberto em até 2 meses após o falecimento e concluído em até 12 meses, prazo que o juiz pode prorrogar (art. 611 do Código de Processo Civil). O atraso pode gerar multa sobre o ITCMD, conforme a lei de cada estado [VERIFICAR: regra e percentual da multa no RJ].
- Cartório ou Justiça: o inventário em cartório exige acordo entre todos. Desde 2024, ele é possível mesmo com herdeiros menores ou incapazes, com manifestação do Ministério Público, e com testamento já validado na Justiça (Resolução 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça). Sem acordo, o caminho é o inventário judicial (art. 610 do Código de Processo Civil).
- Uso do bem: cada herdeiro pode usar o imóvel, desde que não impeça os demais. Quem tira proveito sozinho responde perante os outros pelos frutos, como o valor de aluguel (arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil).
- Despesas: IPTU, condomínio e manutenção são divididos na proporção da parte de cada herdeiro (art. 1.315 do Código Civil).
O irmão que mora no imóvel deve pagar aluguel?
Sim, mas a partir de um momento específico. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o valor é devido desde a oposição formal dos demais herdeiros, por notificação ou por ação judicial, e não desde a data da morte (REsp 570.723/RJ, Terceira Turma).
O cálculo é proporcional. Em um exemplo hipotético com três irmãos em partes iguais e aluguel de mercado de R$ 3.000, o morador deve R$ 1.000 a cada um dos outros dois. Esse valor pode ser cobrado em ação própria ou descontado na partilha.
Deixar a situação correr por anos tem outro risco. Em casos excepcionais, a Justiça já admitiu usucapião em favor do herdeiro que ocupava o imóvel sozinho, como dono, sem oposição dos demais [VERIFICAR: precedente do STJ].
E se quem mora é o viúvo ou a viúva?
A regra muda. O cônjuge ou companheiro sobrevivente tem direito real de habitação, isto é, o direito de continuar morando no imóvel que era a residência da família, por toda a vida, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.831 do Código Civil).
Como esse direito é gratuito, os filhos não podem cobrar aluguel nem forçar a venda do imóvel enquanto ele durar (REsp 1.846.167/SP, STJ, Terceira Turma). A exceção é o imóvel que, antes da morte, já pertencia também a outras pessoas, como irmãos do falecido.
O que fazer quando o inventário trava?
- Ninguém abre o inventário: qualquer herdeiro pode pedir a abertura, sem depender dos outros (art. 616 do Código de Processo Civil).
- O inventariante não age: se ele atrasa o processo, não presta contas ou deixa os bens se deteriorarem, os herdeiros podem pedir a remoção dele (art. 622 do Código de Processo Civil).
- Um herdeiro precisa usar um bem já: o juiz pode autorizar o uso antecipado, desde que o bem fique na parte desse herdeiro ao final (art. 647, parágrafo único, do Código de Processo Civil).
- Alguém esconde bens: o herdeiro que oculta bens da herança perde o direito sobre eles (art. 1.992 do Código Civil).
Quais as saídas para não perder dinheiro?
- Mediação: um mediador neutro ajuda os irmãos a construir um acordo, no centro de conciliação do Tribunal de Justiça ou em câmara privada (Lei 13.140/2015).
- Um herdeiro fica com o imóvel: ele paga em dinheiro a parte dos demais, o que a lei chama de reposição (art. 2.019 do Código Civil).
- Venda e divisão do valor: com acordo, o imóvel pode ser vendido durante o inventário, com autorização do juiz no processo judicial (art. 619, I, do Código de Processo Civil).
- Venda da sua parte: o herdeiro pode ceder seus direitos na herança por escritura pública, mas deve oferecer primeiro aos irmãos, que têm preferência (arts. 1.793 e 1.794 do Código Civil).
- Venda judicial: se o imóvel não puder ser dividido e ninguém quiser ficar com ele, a Justiça o vende e reparte o valor (art. 2.019 do Código Civil). Costuma ser a saída mais cara, porque o preço em leilão tende a ser menor que o de mercado.
Passo a passo
- Reúna a certidão de óbito, os documentos dos herdeiros e os documentos dos bens, como matrícula do imóvel e carnês de IPTU.
- Abra o inventário em até 2 meses: em cartório, se todos concordarem, ou na Justiça, se não houver acordo.
- Se um herdeiro ocupa sozinho o imóvel, envie notificação extrajudicial, por cartório ou carta com aviso de recebimento, pedindo aluguel proporcional ou a desocupação.
- Proponha mediação no centro de conciliação do Tribunal de Justiça do seu estado ou em câmara privada.
- Sem acordo, peça no inventário judicial o arbitramento de aluguel, a remoção do inventariante ou a venda do bem. Se não puder pagar advogado, procure a Defensoria Pública.
Para entender os termos
- Inventário: procedimento que lista bens, dívidas e herdeiros de quem morreu, para depois dividir o patrimônio.
- Partilha: divisão final dos bens entre os herdeiros.
- Inventariante: pessoa nomeada para administrar a herança e prestar contas até a partilha.
- Condômino: cada um dos coproprietários de um mesmo bem.
- Direito real de habitação: garantia de moradia vitalícia e gratuita do viúvo ou da viúva no imóvel em que a família vivia.
- ITCMD: imposto estadual cobrado sobre heranças e doações.
Guarde isto: quem mora sozinho no imóvel da herança pode ter de pagar aluguel aos irmãos, mas só a partir da cobrança formal. Notifique por escrito, abra o inventário e tente o acordo antes que o conflito consuma o patrimônio.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica para o seu caso.
