Fez a reforma, mas não pagou o aluguel. Nesse cenário, o inquilino não tem o direito de ficar com o imóvel até ser ressarcido pelas melhorias feitas — mesmo que essas melhorias sejam necessárias e úteis, e mesmo que estejam devidamente comprovadas. Quem descumpre a obrigação central do contrato de locação, o pagamento de aluguéis e encargos, perde o direito de usar as benfeitorias como moeda de troca para continuar na posse do bem.
Foi esse o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao rejeitar o recurso de uma locatária que, mesmo devendo à proprietária, queria permanecer no imóvel até ser compensada pelas reformas que havia feito. O chamado direito de retenção funciona assim: enquanto não for indenizado pelas benfeitorias, o ocupante pode recusar a devolução do bem.
Como o caso chegou ao STJ
Tudo começou com uma ação de despejo movida pela locadora, que pedia o fim do contrato, a retomada do imóvel e o pagamento do que estava em atraso. Em primeira instância, o juízo reconheceu que a locatária havia feito benfeitorias necessárias e úteis — que tornaram o imóvel habitável — mas ainda assim decretou o despejo e a condenou a pagar as dívidas. A sentença, no entanto, garantiu à locatária o direito de ser indenizada pelas melhorias comprovadas, permitindo o abatimento dos valores gastos na reforma.
O Tribunal de Justiça de Goiás manteve a maior parte dessa decisão, mas retirou o direito de retenção do imóvel. Segundo a corte estadual, o princípio da boa-fé exige que esse direito só seja concedido a locatários em dia com suas obrigações contratuais.
Inconformada, a locatária recorreu ao STJ. Argumentou que o TJ-GO havia restringido seu direito de forma indevida e desproporcional, já que as benfeitorias reconhecidas eram expressivas — segundo ela, praticamente uma reconstrução do imóvel.
O que diz a ministra relatora
A relatora, ministra Nancy Andrighi, fez uma distinção importante: o direito de retenção existe para garantir o pagamento de indenização por benfeitorias, mas não se confunde com o próprio direito à indenização. Ou seja, é perfeitamente possível ter direito a ser ressarcido pelas melhorias sem, por isso, ter o direito de reter o imóvel — já que a retenção depende de outro requisito, a posse de boa-fé.
Na locação, explicou a ministra, é o pagamento regular dos aluguéis e encargos que sustenta essa boa-fé. Quando o inquilino deixa de pagar, o equilíbrio do contrato se rompe e a expectativa do locador de receber pela cessão do imóvel fica frustrada.
Segundo a relatora, o locatário que deixa de cumprir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, se apresentar como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pelas benfeitorias — já que a retenção, como instrumento coercitivo, é incompatível com quem, na mesma relação jurídica, ainda deve os aluguéis e encargos pelo uso do imóvel.
Nancy Andrighi foi além: não há posse de boa-fé quando o locatário permanece no imóvel sem cumprir a obrigação que justifica sua própria permanência ali. A falta de pagamento, reforçou, rompe o equilíbrio contratual e afasta a boa-fé objetiva exigida para o exercício do direito de retenção.
Por isso, concluiu, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva.
Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
REsp 2.233.373
Da Redação, Fonte: STJ, Atualizado em 13/07/2026, às 18h06
