Um adolescente de 14 anos herda do avô um apartamento pequeno. O imóvel fica vazio, acumula boleto de condomínio, precisa de reforma. Um dia aparece uma proposta de compra. Os pais pensam: “ele é menor, nós somos os responsáveis, podemos vender e guardar o dinheiro para ele.” É exatamente nesse raciocínio, que parece tão óbvio, que mora o erro. Ser responsável pelo filho não faz dos pais donos do patrimônio dele.
Administrar não é a mesma coisa que ser dono
Essa é a distinção que resolve praticamente toda dúvida sobre o assunto. O Código Civil permite, sim, que pai e mãe administrem os bens dos filhos menores enquanto exercem o poder familiar — e existe uma razão prática para isso: uma criança não tem como, sozinha, cuidar juridicamente do próprio patrimônio. Mas administrar é uma coisa. Vender um imóvel que pertence ao filho é outra, bem diferente.
O artigo 1.691 do Código Civil é claro: os pais não podem alienar nem colocar ônus real sobre imóveis dos filhos, nem assumir em nome deles obrigações que ultrapassem a simples administração — a não ser que exista necessidade ou evidente interesse da criança ou do adolescente, e mesmo assim só com autorização judicial prévia. Em outras palavras: ser pai ou mãe não é um cheque em branco sobre o patrimônio do filho.
Então nunca dá para vender o imóvel do filho?
Dá, sim. O que muda é o caminho. A família precisa demonstrar por que aquela venda especificamente atende ao interesse do menor — não ao interesse dos adultos, ainda que bem-intencionado. Um imóvel deteriorado, com despesas altas, cuja venda permite comprar outro bem mais adequado, é um exemplo típico de situação que pode justificar a operação. Uma necessidade concreta da criança também pode justificar. O que não existe é fórmula automática: cabe à Justiça olhar as circunstâncias e verificar se a venda realmente protege o patrimônio e os interesses do menor. É essa análise, e não a vontade dos pais, que autoriza — ou não — o negócio.
“Mas fui eu que comprei o imóvel, só coloquei no nome dele”
Não importa quem pagou. Se o imóvel foi efetivamente transferido para o nome do filho, ele passou a pertencer juridicamente à criança — não é uma espécie de conta separada que os pais continuam controlando por trás. A partir do momento em que o patrimônio é do filho, ele precisa ser tratado como tal, com todo o cuidado que isso exige.
E quando o imóvel vem de herança, como no exemplo do adolescente?
O raciocínio é o mesmo. Se a criança recebeu um imóvel por herança e se tornou proprietária, os pais podem administrar aquele bem dentro dos limites da lei, mas não podem simplesmente vendê-lo como se fosse deles. Vale ainda um cuidado a mais: verificar se o testamento, a doação ou o documento que originou aquele patrimônio trouxe alguma condição específica. O próprio Código Civil prevê situações em que certos bens ficam de fora do usufruto ou da administração dos pais.
E se o pai quiser vender e a mãe não, ou vice-versa?
Acontece, e a lei também prevê essa hipótese. Pai e mãe devem decidir em conjunto as questões relacionadas aos filhos e aos bens deles. Havendo divergência entre os dois, qualquer um pode recorrer ao juiz para resolver o impasse. Ou seja: nem um, nem outro decide sozinho — nem mesmo entre eles próprios.
E se o interesse dos pais for diferente do interesse do filho?
Aqui a proteção da lei fica ainda mais forte. Pense numa situação em que os pais estão endividados e querem vender um imóvel do filho para quitar dívidas pessoais deles, não do menor. Existe, nesse cenário, um conflito de interesses evidente. Para essas hipóteses, o Código Civil prevê que o juiz pode nomear um curador especial, justamente para proteger o menor quando os interesses de quem deveria cuidar dele colidem com os dele próprio.
O que a família deve fazer antes de negociar o imóvel?
Não assine uma promessa de compra e venda achando que a autorização judicial é só uma formalidade que vem depois, quase automática. A ordem certa é outra: primeiro reúna a documentação do imóvel, o documento que comprova como o menor adquiriu o bem, uma avaliação do patrimônio, a proposta de compra existente e, principalmente, os elementos que mostrem por que aquela operação atende ao interesse da criança ou do adolescente. Depois, procure orientação jurídica para entender se o pedido judicial é necessário e qual o caminho correto para fazê-lo. Dependendo da situação financeira da família, a Defensoria Pública também pode prestar essa assistência.
Antes de negociar: checklist
Confirme se o imóvel está mesmo em nome do menor, e não apenas destinado a ele no futuro. Reúna toda a documentação: origem do bem, avaliação patrimonial e proposta de compra. Monte a justificativa concreta de por que a venda atende ao interesse da criança ou do adolescente — não ao interesse dos pais. Não assine nada com o comprador antes de buscar orientação jurídica sobre a necessidade de autorização judicial. Se pai e mãe divergirem, procure o Judiciário para resolver o impasse, em vez de agir unilateralmente. Avalie a Defensoria Pública como alternativa, caso a família não tenha condições de arcar com advogado particular.
Perguntas frequentes sobre venda de imóvel de filho menor
Os pais podem vender um imóvel do filho sem autorização judicial? Não. O artigo 1.691 do Código Civil exige necessidade ou evidente interesse do menor e autorização judicial prévia para esse tipo de venda.
Se o dinheiro da venda for reservado para o próprio filho, isso dispensa a autorização? Não. A intenção de guardar o valor para a criança não substitui a análise judicial sobre se a venda realmente atende ao interesse dela.
Um imóvel recebido por herança tem regras diferentes de um imóvel comprado pelos pais e colocado no nome do filho? O princípio é o mesmo — administração sim, venda livre não —, mas vale checar se o testamento ou a doação trouxe alguma condição específica sobre aquele bem.
O que acontece se pai e mãe não concordarem sobre vender o imóvel do filho? Qualquer um dos dois pode recorrer ao juiz, já que a lei determina que essas decisões sejam tomadas em conjunto.
E se os pais quiserem vender o imóvel do filho para pagar uma dívida pessoal deles? Esse é justamente o tipo de situação que caracteriza colisão de interesses. Nesses casos, o juiz pode nomear um curador especial para proteger o menor.
Para entender os termos
Poder familiar: conjunto de direitos e deveres dos pais em relação aos filhos menores, que inclui administrar o patrimônio deles, mas não dispor dele livremente.
Alienar: transferir a propriedade de um bem para outra pessoa — no caso, vender o imóvel do filho para um terceiro.
Ônus real: encargo que recai sobre um bem, como uma hipoteca, que pode limitar ou comprometer seu uso e sua venda futura.
Curador especial: pessoa nomeada pelo juiz para representar os interesses do menor quando há conflito entre o que ele precisa e o que os próprios pais ou responsáveis desejam.
Colisão de interesses: situação em que o interesse dos pais e o interesse do filho apontam para direções opostas, exigindo proteção jurídica adicional para o menor.
Por que isso importa
A ideia de que “eu sou o pai, então decido” é tão natural que quase ninguém para para pensar que o patrimônio do filho é, juridicamente, do filho — não dos pais. E é exatamente nessa naturalidade que mora o risco: famílias vendem, doam ou hipotecam bens de menores sem passar pelo juiz, seja por desconhecimento da regra, seja porque acreditam que a autorização judicial é só um carimbo a mais no processo. O problema é que essa exigência de autorização prévia só funciona se alguém, no caminho, realmente a cobrar. Cartórios de registro de imóveis deveriam identificar quando um bem pertence a um menor e recusar a lavratura da escritura sem a autorização judicial correspondente — mas isso depende de fiscalização atenta, nem sempre uniforme entre estados e comarcas diferentes. Enquanto isso, processos que pedem essa autorização podem levar meses para andar, o que empurra famílias, sob pressão de uma proposta de compra com prazo, para atalhos informais que só aparecem — e explodem — anos depois, quando o próprio filho, já adulto, descobre que o imóvel que era dele foi vendido sem que ninguém nunca tivesse perguntado, de verdade, se aquilo era do interesse dele.
O conteúdo da matéria tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica individualizada, porque situações semelhantes podem produzir respostas diferentes conforme os fatos e documentos do caso.
Da redação, postado em 30 de agosto de 2026, às 01h22. Matéria revisado pelo Editor André Luiz Guimarães, revisão jurídica da Dra. Mariana Rodrigues Valle Guimarães, inscrita na OAB/RJ 205702.
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