Dá. Quando não há escritura, o que se divide são os direitos sobre o imóvel. Depois, é possível regularizar a propriedade.
Resposta curta: sim. Mesmo sem escritura registrada, o imóvel pode entrar no inventário. Nesse caso, os herdeiros recebem os direitos que os pais tinham sobre ele, como a posse ou um contrato de compra. A regularização definitiva vem depois, por caminhos como a usucapião ou a adjudicação compulsória.
Seus pais moraram 30 anos na mesma casa, comprada com um “contrato de gaveta”. Nunca passaram escritura. Depois da morte deles, você e seus irmãos descobrem que, no cartório, o imóvel ainda está em nome de outra pessoa.
Por que isso importa
Muitas famílias brasileiras vivem em imóveis sem escritura. Sem inventário, os herdeiros não conseguem vender, financiar nem regularizar a casa, e o problema passa para a geração seguinte.
- Fique por dentro de outros temas do direito de família e sucessões, clicando aqui.
O que diz a lei
Com a morte, a herança passa imediatamente aos herdeiros (art. 1.784 do Código Civil). A herança inclui não só bens registrados, mas também direitos, como a posse de um imóvel e os direitos de um contrato de compra e venda.
No inventário, esses direitos são relacionados e divididos entre os herdeiros. Quem recebe passa a ocupar a posição que os pais tinham. [VERIFICAR: orientação do TJ local sobre partilha de direitos possessórios no inventário]
Inventário em cartório ou na Justiça?
O inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, quando todos os herdeiros estão de acordo e há advogado (art. 610 do Código de Processo Civil). Havendo briga entre os herdeiros, o caminho é o inventário judicial. [VERIFICAR: regras atuais do CNJ para inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes]
A lei prevê que o inventário seja aberto em até 2 meses após a morte (art. 611 do Código de Processo Civil). O atraso pode gerar multa sobre o imposto de herança, conforme a lei de cada estado.
- Participe do canal da Revista Sapiências no WhatsApp clicando aqui
Como regularizar o imóvel depois
Depois do inventário, os herdeiros podem buscar a propriedade definitiva. Os caminhos mais comuns são:
- Usucapião: quando há posse longa, contínua e sem oposição. Pode ser feita em cartório (art. 216-A da Lei 6.015/1973) ou na Justiça;
- Adjudicação compulsória: quando existe contrato de compra quitado e o vendedor não passou a escritura. Também pode ser feita em cartório (art. 216-B da Lei 6.015/1973);
- Regularização fundiária (Reurb): quando o imóvel está em um loteamento ou bairro irregular, por iniciativa da prefeitura (Lei 13.465/2017).
Como provar
- Contrato de compra e venda, mesmo particular, e recibos de pagamento;
- Carnês de IPTU e contas de água e luz em nome dos pais;
- Fotos antigas, declarações de vizinhos e documentos que mostrem o tempo de moradia;
- Certidão de óbito e documentos de todos os herdeiros.
Passo a passo
- Reúna os documentos do imóvel e da família.
- Peça uma certidão do imóvel no cartório de registro de imóveis para saber em nome de quem ele está.
- Procure um advogado ou a Defensoria Pública para abrir o inventário, em cartório ou na Justiça.
- Recolha o imposto de herança (ITCMD) sobre os direitos do imóvel, conforme a lei do seu estado.
- Inicie a regularização, por usucapião, adjudicação compulsória ou Reurb.
Para entender os termos
- Escritura: documento feito em cartório de notas que formaliza a compra de um imóvel.
- Contrato de gaveta: contrato particular de compra, sem registro em cartório.
- Direitos possessórios: direitos de quem ocupa e usa o imóvel como se fosse dono.
- Usucapião: forma de se tornar dono de um imóvel pelo uso prolongado, sem oposição, pelo tempo previsto em lei.
- Adjudicação compulsória: pedido para obter a escritura quando o vendedor já recebeu o pagamento e não a assinou.
- ITCMD: imposto estadual cobrado sobre heranças e doações.
Guarde isto: imóvel sem escritura também entra no inventário. Os herdeiros recebem os direitos sobre ele e, depois, podem regularizar a propriedade.
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica para o seu caso.
Por André Luiz Guimarães, editor | Revisão jurídica: Dra. Mariana Rodrigues Valle Guimarães, OAB/RJ 205.702
Publicado em 08 de outubro de 2026, às 00h20.
