Antes de calcular qualquer indenização, é preciso saber a partir de qual data o atraso realmente começa a contar — e a maioria dos contratos já embute uma resposta que muita gente não percebe ao assinar.
É comum, e válido, que o contrato preveja uma cláusula de tolerância de até 180 dias além da data de entrega prevista. Enquanto esse prazo não se esgota, não existe atraso do ponto de vista legal, mesmo que a obra pareça claramente longe de terminar. O problema começa depois desse período: passados os 180 dias de tolerância sem a entrega das chaves, a construtora está oficialmente em mora, e o comprador passa a ter direito a compensações.
A mais automática dessas compensações são os lucros cessantes: o valor correspondente ao aluguel que o imóvel renderia, geralmente calculado em 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso. O ponto que menos compradores sabem é que esse prejuízo é presumido pelo STJ — não é preciso provar que o imóvel seria alugado, nem apresentar qualquer prova de intenção comercial. Basta demonstrar o atraso; o direito à indenização nasce daí.
Se o contrato também prevê uma multa (cláusula penal) para o caso de atraso da construtora, os dois valores podem ser cobrados juntos, desde que a multa contratual seja menor do que o valor do aluguel presumido — o comprador não precisa escolher apenas um dos dois. E, quando o contrato só prevê multa contra o comprador em caso de atraso no pagamento, sem prever nada equivalente contra a construtora, os tribunais aplicam a mesma penalidade em favor do comprador, por uma questão de equilíbrio contratual.
Um detalhe que muda a conta: quem opta por não esperar e pede a rescisão do contrato por causa do atraso, em vez de aguardar a entrega, perde o direito aos lucros cessantes presumidos — porque, nesse caso, a lógica de “perda do uso do imóvel” deixa de se aplicar. O foco passa a ser reaver os valores já pagos, corrigidos, e não compensar um aluguel que já não faz mais sentido cobrar. Já a indenização por dano moral não é automática: os tribunais costumam reservá-la para situações com desdobramento adicional (problemas de saúde, perda de outro negócio por causa do atraso, entre outros), não para o simples descumprimento do prazo.
Para entender os termos
- Cláusula de tolerância: prazo extra, de até 180 dias, que o contrato pode prever além da data de entrega, sem caracterizar atraso.
- Lucros cessantes: indenização pelo uso que o comprador deixou de ter do imóvel durante o atraso, presumida pelo STJ, sem necessidade de prova.
- Cláusula penal: multa prevista em contrato para o caso de descumprimento do prazo de entrega.
Por que isso importa: muitos compradores acham que só têm direito a algo se conseguirem provar um prejuízo específico, ou desistem de cobrar por acreditar que o atraso “é normal” nesse tipo de contrato. Saber que a indenização pelo atraso já é presumida por lei, e que rescindir o contrato muda o cálculo, ajuda a escolher o caminho certo antes de decidir esperar ou não pela entrega.
Da redação, atualizado em 12/08/2026, as 12h03
