Despejo: proprietário pode mandar inquilino sair de uma hora para outra?

Não. Em regra, o proprietário não pode trocar a fechadura, retirar pertences ou expulsar o inquilino por conta própria, mesmo com aluguel atrasado — isso pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal). A retomada do imóvel precisa seguir o contrato e a Lei do Inquilinato, geralmente com notificação prévia e, se necessário, ação judicial de despejo.

Veja os prazos reais para cada situação e o que fazer se receber uma ordem de saída imediata.

“Você tem até amanhã para sair.” A frase assusta qualquer família que mora de aluguel. Mas uma mensagem do proprietário não produz, por si só, todos os efeitos de uma ordem judicial de despejo — existe uma diferença enorme entre uma cobrança informal e um processo em curso.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta? Quando e como

Pode, mas a questão central é como e em quais circunstâncias. As regras mudam conforme fatores como tipo da locação, prazo do contrato, motivo da retomada, existência de inadimplência, término do contrato, existência de garantia locatícia e outras circunstâncias específicas previstas na legislação. Por isso, não existe uma regra universal de que o inquilino “sempre tem 30 dias” ou de que o proprietário “pode retirar quando quiser” — tudo depende do enquadramento correto do caso.

Contrato venceu: quantos dias o inquilino tem para desocupar?

A chamada denúncia vazia — quando o proprietário pede o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo — segue regras diferentes conforme o prazo do contrato:

• Contratos com prazo determinado igual ou superior a 30 meses (artigo 46 da Lei do Inquilinato): ao final do prazo, o locador pode retomar o imóvel sem justificar, mas precisa notificar o inquilino, que tem 30 dias para desocupar depois da notificação.
• Contratos com prazo inferior a 30 meses (artigo 47): o locador só pode pedir o imóvel de volta em hipóteses específicas — uso próprio, uso por parente até 2º grau, demolição ou reforma substancial autorizada pelo poder público — ou, na ausência dessas hipóteses, somente depois de 5 anos de locação ininterrupta.

Se o inquilino não desocupar dentro do prazo da notificação, o passo seguinte do proprietário é entrar com ação de despejo — nunca agir por conta própria.

E se o aluguel estiver atrasado? O despejo é mais rápido?

A falta de pagamento pode fundamentar uma ação de despejo, e diferente da denúncia vazia, não exige notificação prévia — o proprietário pode entrar com a ação assim que o primeiro aluguel deixar de ser pago na data do vencimento. Na prática, porém, a notificação extrajudicial prévia costuma ser recomendada, porque demonstra boa-fé, pode resolver a situação sem processo (muita gente paga ao receber a cobrança formal) e ainda serve como prova da inadimplência.

Mas dívida de aluguel não autoriza o proprietário a fazer justiça com as próprias mãos. Existem procedimentos legais específicos para cobrar a dívida e buscar a desocupação — isso é bem diferente de o proprietário decidir sozinho retirar os moradores e seus pertences.

Liminar de despejo em 15 dias: quando isso é possível

Em determinadas hipóteses previstas no artigo 59, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, pode haver decisão judicial liminar para desocupação em apenas 15 dias, sem necessidade de ouvir o inquilino antes — desde que o proprietário deposite uma caução equivalente a três meses de aluguel. Isso vale, por exemplo, para falta de pagamento quando não há garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança), para o término do prazo de contrato de 30 meses ou mais (desde que a ação seja proposta em até 30 dias do fim do prazo ou da notificação) e para casos de denúncia motivada, como uso próprio ou demolição.

Ainda assim, é uma decisão judicial — com prazo, citação formal e, se necessário, execução por oficial de justiça, eventualmente com apoio policial. Isso continua sendo bem diferente de o proprietário decidir sozinho, sem passar pela Justiça.

O proprietário pode trocar a fechadura do inquilino?

Uma tentativa unilateral de impedir o acesso do inquilino ao imóvel pode gerar consequências jurídicas sérias — inclusive na esfera criminal. O Código Penal tipifica, no artigo 345, o exercício arbitrário das próprias razões: fazer justiça pelas próprias mãos para satisfazer uma pretensão, mesmo que legítima, é crime, exceto nos casos em que a própria lei permite. Trocar a fechadura, retirar os pertences do inquilino ou impedir fisicamente o acesso ao imóvel, sem decisão judicial, se encaixa exatamente nesse tipo penal.

Se houver esse tipo de conflito, documente tudo. Guarde:

• contrato de locação;
• comprovantes dos pagamentos realizados;
• mensagens trocadas com o proprietário;
• notificações recebidas;
• fotografias da situação;
• recibos;
• documentos sobre caução ou outras garantias.

Recebi uma ação de despejo. Posso ignorar?

Não — aqui a situação muda completamente. Uma mensagem enviada pelo proprietário e uma citação judicial não são a mesma coisa. Se você recebeu documento da Justiça, procure assistência jurídica imediatamente para entender o prazo e as possibilidades existentes, incluindo eventual defesa ou purgação da mora (pagamento da dívida para evitar o despejo, quando ainda cabível). Não espere chegar à data da desocupação para descobrir o que poderia ter sido feito antes.

E se eu não tiver advogado?

Dependendo da renda e da situação, procure a Defensoria Pública. Também pode ser útil buscar órgãos de orientação jurídica existentes no seu município, muitas vezes vinculados a universidades ou à própria prefeitura.

O que fazer se mandarem você sair imediatamente

1. Não confronte fisicamente o proprietário.
2. Peça que qualquer exigência seja formalizada por escrito.
3. Leia seu contrato com atenção.
4. Guarde todas as mensagens trocadas.
5. Verifique o motivo apresentado para a retomada.
6. Descubra, principalmente, se existe apenas uma cobrança informal ou se já há um processo judicial em curso.

A casa pode pertencer ao proprietário, mas uma locação válida também produz direitos e obrigações para quem está morando nela — e nenhum dos dois lados pode simplesmente ignorar isso.

Perguntas frequentes sobre despejo e retomada de imóvel

O proprietário pode trocar a fechadura sem avisar? Não. Isso pode configurar o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), além de gerar responsabilidade civil.

Quantos dias o inquilino tem para sair quando o contrato vence? Em regra, 30 dias após a notificação, para contratos de 30 meses ou mais (denúncia vazia pelo art. 46 da Lei do Inquilinato).

O despejo por falta de pagamento precisa de aviso prévio? Não é exigido por lei, mas a notificação extrajudicial é recomendada como boa prática e prova.

Existe despejo em 15 dias? Sim, por meio de liminar, em hipóteses específicas do art. 59, §1º da Lei do Inquilinato, mediante caução de 3 meses de aluguel.

O que fazer ao receber uma citação de ação de despejo? Procurar assistência jurídica imediatamente — advogado particular ou Defensoria Pública — para entender prazos e possibilidades de defesa.

Para entender os termos

• Denúncia vazia: retomada do imóvel pelo proprietário sem necessidade de justificar o motivo, aplicável ao final de contratos com prazo determinado, mediante notificação prévia.
• Liminar de despejo: decisão judicial que autoriza desocupação em prazo reduzido (15 dias), sem ouvir o inquilino antes, em hipóteses específicas previstas em lei.
• Exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do CP): crime de fazer justiça pelas próprias mãos para satisfazer uma pretensão, mesmo legítima, sem usar os meios legais previstos.

Por que isso importa

O medo de “ser despejado amanhã” costuma levar inquilinos a aceitar ordens informais do proprietário sem verificar se elas têm respaldo legal — e, ao mesmo tempo, alguns proprietários agem como se dívida de aluguel ou fim de contrato autorizasse retomada imediata por conta própria. Nenhuma das duas coisas é verdade: existe um caminho formal para cada situação, com prazos que protegem os dois lados, e entender qual caminho se aplica ao seu caso é o que evita tanto o abuso quanto a surpresa.

Da redação, postado em 14/08/2026, `as 00h39 – Todo o conteúdo jurídico da Revista é avaliado pelo departamento jurídico da Revista, comandado pela Advogada Mariana Rodrigues Valle Guimarães, OAB/RJ 205702.