Em decisão que reafirma a autonomia do regime fiduciário frente à hipoteca, a 4ª Turma do STJ deu razão ao banco e deixou a compradora sem escritura — mesmo tendo quitado o apartamento integralmente.
Pagar por um imóvel e não conseguir registrá-lo em seu nome. Essa foi a situação de uma consumidora do Distrito Federal que, após quitar integralmente o valor de um apartamento adquirido de uma construtora, se viu impedida de transferir o bem para seu nome por conta de um gravame registrado na matrícula — constituído em favor de uma instituição financeira que havia financiado a própria obra.
O impasse chegou ao Superior Tribunal de Justiça e resultou em uma decisão que interessa a qualquer pessoa envolvida no mercado imobiliário: a Súmula 308 do STJ, que protege compradores de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) diante de garantias hipotecárias, não se aplica — nem por analogia — aos contratos de alienação fiduciária. São institutos distintos, com regimes jurídicos distintos, e essa distinção tem consequências práticas que podem ser severas para o adquirente desatento.
O que originou o conflito
A construtora contratou junto ao banco uma linha de crédito para financiar a construção do edifício. Como garantia da operação, constituiu alienação fiduciária sobre o próprio empreendimento — incluindo a unidade que, posteriormente, seria vendida à consumidora. A compradora firmou seu contrato de compra e venda diretamente com a construtora, pagou o preço ajustado e, ao tentar lavrar a escritura, deparou-se com o gravame no registro de imóveis.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal aplicou ao caso a Súmula 308 por analogia, determinando a baixa do gravame e a outorga da escritura. Para o TJDF, a garantia fiduciária firmada entre construtora e banco não poderia prejudicar terceiro de boa-fé. O banco recorreu.
A posição do STJ
O relator, ministro João Otávio de Noronha, foi direto ao ponto: o enunciado da Súmula 308 foi construído para uma realidade jurídica específica — a do imóvel dado em hipoteca no âmbito do SFH, sistema que comporta normas de proteção reforçada às partes vulneráveis da relação. Transportar esse raciocínio para a alienação fiduciária seria ignorar as diferenças estruturais entre os dois institutos.
A alienação fiduciária de bens imóveis é regulada pela Lei 9.514/1997, que estabelece um regime próprio e bem delimitado: a transferência dos direitos sobre o imóvel dado em garantia depende da anuência expressa do credor fiduciário, e o comprador que pretenda assumir a unidade deve também assumir as obrigações correspondentes perante a instituição financeira. Não há espaço, nesse modelo, para que o contrato de compra e venda entre construtora e adquirente produza efeitos sobre a garantia fiduciária sem o consentimento do banco.
Ao dar provimento ao recurso, o ministro Noronha foi enfático: o contrato de compra e venda firmado entre a consumidora e a construtora não tem o condão de desconstituir ou tornar ineficaz a garantia previamente constituída. A escritura pública de abertura de crédito com pacto de alienação fiduciária, celebrada entre a construtora e o banco para viabilizar a construção das unidades, prevalece sobre o negócio subsequente realizado com a compradora.
O que a decisão significa na prática
A distinção fixada pelo STJ tem implicações diretas para o mercado imobiliário. Enquanto a Súmula 308 oferece ao comprador de boa-fé uma proteção consolidada nos financiamentos hipotecários do SFH, esse mesmo escudo não existe quando a garantia é fiduciária — e a alienação fiduciária é, hoje, o instrumento dominante nos financiamentos imobiliários brasileiros.
Na prática, isso significa que o adquirente de imóvel na planta ou em construção precisa verificar, antes de assinar qualquer contrato, se o empreendimento está gravado com alienação fiduciária em favor de alguma instituição financeira. Se estiver — e frequentemente está — a quitação do preço à construtora não é suficiente para garantir a transferência do bem. É necessário que a dívida entre a construtora e o banco seja quitada ou que o comprador assuma formalmente as obrigações perante o credor fiduciário, com sua expressa anuência.
A boa-fé do comprador, por si só, não desfaz a garantia real. Essa é a mensagem central da decisão — e ela merece atenção de todos os que atuam na compra, venda ou financiamento de imóveis no Brasil.
Fonte: STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1483058 – DF(2014/0229095-6)
Da Redação
