Quem paga a conta? Quando a dívida do condomínio bate à porta dos próprios moradores
Dívida de condomínio pode ser redirecionada aos proprietários dos imóveis — mas não sem antes passar pelo crivo do contraditório.
A natureza propter rem das despesas condominiais torna possível incluir condôminos no polo passivo de uma execução para quitar débitos do próprio condomínio. Trata-se, porém, de medida excepcional: por isso mesmo, condiciona-se à citação prévia dos moradores, garantia indispensável para assegurar contraditório e ampla defesa antes que qualquer bloqueio financeiro seja efetivado.
Foi com base nesse raciocínio que a 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná deu provimento parcial a um recurso, autorizando o redirecionamento da execução aos donos das unidades de um prédio — mas vetando o repasse imediato das cotas em juízo sem que houvesse notificação prévia.
A origem da disputa
O caso remonta à fase de cumprimento de sentença de uma Ação Monitória movida por uma empresa de cobrança contra um condomínio situado em Curitiba. A autora reivindicava o pagamento de valores decorrentes da quebra de um contrato de prestação de serviços de antecipação de taxas condominiais.
Ao longo do processo, as tentativas de localizar ativos financeiros do condomínio pelo sistema eletrônico judicial não surtiram efeito. Diante do impasse, a empresa requereu à Justiça a penhora das cotas condominiais devidas por cinco moradores, propondo uma ordem direta para que eles depositassem os valores em juízo — e não na conta do próprio edifício.
A credora sustentava que a medida era viável e não geraria tumulto processual, já que o condomínio seguia arrecadando dinheiro mensalmente, num movimento que, na sua leitura, frustrava a execução.
Em primeira instância, contudo, o juízo da 5ª Vara Cível de Curitiba indeferiu o pedido de penhora. Para o magistrado, uma ordem dirigida a terceiros estranhos ao processo geraria confusão, já que pressupunha que os próprios condôminos soubessem identificar os requisitos processuais para realizar corretamente os depósitos. Inconformada, a empresa recorreu, buscando a reforma dessa decisão.
O que decidiu o TJ-PR
Ao examinar o Agravo de Instrumento, o relator, desembargador Victor Martim Batschke, deu parcial razão à credora. Segundo explicou, o condomínio é um ente despersonalizado, e suas despesas carregam natureza propter rem — o que significa que, na ausência de patrimônio suficiente para satisfazer o crédito, é legítimo chamar os condôminos a responder pelo débito, na proporção de suas frações ideais.
O magistrado fez questão de reforçar, porém, que a entrada dos moradores no processo é medida excepcional e não pode se dar de forma abrupta, por meio de determinação imediata de depósito: “De todo modo, ainda que se reconheça a referida possibilidade, imprescindível sua prévia citação, para que lhe seja oportunizado o exercício do contraditório e da ampla defesa, motivo pelo qual não merece provimento o pedido da agravante no sentido de que sejam os condôminos intimados para que, desde logo, depositem nos autos os valores devidos ao condomínio devedor.”
O colegiado, assim, reconheceu ser viável cobrar os donos das unidades autônomas — mas determinou que a primeira instância promova, antes de qualquer ato de constrição patrimonial, a citação formal de todos os moradores envolvidos.
Da Redação, Fonte TJSP – processo n° 0152190-53.2025.8.16.0000
